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          房多人少 煤城鹤岗楼市之困

          2019-04-22 04:56:36 国际金融报 

          苏文(化名)未曾想到,家乡黑龙江鹤岗,这座近乎被遗忘了的东北边陲城市,再?#26410;?#36827;大众视线是以这样的方式。

          近日,鹤岗低至300元/平方米的低价房源在各大社?#40644;?#21488;刷屏。一时间,“一线城市?#40644;?#31859;,煤城鹤岗一套房”引起社会热议。

          大家一边对这个东北四线城市的房价充满了好奇与困惑,一边也忧虑“鹤岗之殇”是否并非个例,其预示了三四线城市房价将全面?#36134;酰?/p>

          真实情况到底如何?

          当地楼市遇冷

          近日,有网友在微博发文称,“东北某四线城市房价已经跌倒令人难以置信的程度了,太夸张了,不敢相信。”

          配图显示,3月,鹤岗的均价是1240元/平方米,其中,九州?#31169;?#23567;区周围的均价300元/平方米,320平方米的复式高层只要15万元。”

          与当前普遍高昂的房价不同,鹤岗的低房价刺激着被高房价裹挟的民众,有网友玩笑称,要去鹤岗“组团抄底白菜房”。

          事件起源地鹤岗,是黑龙江省辖地级市,位于黑龙江省东北部,北隔黑龙江与俄罗斯相望,与俄罗斯有235公里的边境线,东南临松花江与佳木斯接壤,西屏小兴安岭与?#38142;何?#37051;,处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域;总面积14684平方千米,下辖萝北、绥滨2县和兴山、向阳、工农、南山、兴安、东山6区,2017年总人口为100.9万人。

          鹤岗是一座缘煤而兴的?#35797;?#22411;城市。自1917年第一个煤矿开工,至今已有近百年的开采历史。煤炭、石墨、粮食、木材等重要?#35797;?#23500;集,其中,煤炭地质储量26亿吨,曾是全国四大煤矿之一。

          《国际金融报》记者查询房天下平台发现,鹤岗新房并未出现“白菜价?#20445;?#22343;价在3200元-4300元/平方米不等。当前鹤岗在售新楼盘有5个,?#30452;?#20026;工农区的永丰财富家园、?#20998;?#30343;家花园、天水新城,南山区的瑞达锦华公馆和兴山区的北国明珠,其中,最高为瑞达锦华公馆,均价4300元,最低为北国明珠,单价为3200元。

          二手房方面,房天下显示,鹤岗当前在售房源有126套,总价最低的大陆南小区仅3.8万元,建筑面积63平方米,?#31185;?#26041;米的单价仅603元,即便价格如此低廉,自2018年9月11日?#36951;?#20197;来,7个多月过去了,仍未成交。此外,其二手房普遍均价在1000-2000余元/平方?#20303;?/p>

          对于网上曝出的“1万多一?#20303;保?#40548;岗当地中介杨诚(化名)对《国际金融报》记者表示这一情况确实存在,但这些低价房?#21019;?#22810;是位置偏远的棚改房,房屋质量、产证办理相较商品房均存在很大?#37038;啤?/p>

          此外,据杨?#36758;?#32461;,鹤岗此前的支柱性产业为煤炭,煤炭?#35797;?#20016;富,经过多年的开采,很多矿区的地下已经塌陷,仅留表面一层地皮,当地人称之为“塌陷区”。这些区域已经不适宜居住,动迁安置过程中,当地?#29992;?#19981;少人都分到了房,两三?#36164;?#24120;有的事儿,?#34892;?#29978;至分到了六七?#20303;?/p>

          苏文的舅舅便是手握6套房的?#20197;?#20799;,因为“搞养?#24120;?#25286;迁时按面积划分,分到了6套房?#20445;?#38500;了一家三口自住外,空置的房源倒成了烦恼,苏文的舅舅一直想租出去,怎奈价格一降再降,始终未出租成功。

          杨诚坦言,鹤岗的租房市场确实不活跃,毕竟“本地人很多不缺房,鹤岗的外来人口也不多”。

          城市空心化致疲软

          鹤岗似乎确实不缺房。

          今年3月5日,黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布招警优惠政策时提到,多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠:即价值在10万元以内的汽车,以及建筑面积在50-90平方?#20303;?#25151;?#27425;?#20110;市区内的住房。

          苏文指出,导致家乡楼市现状的原因主要在于近年来房子盖多了,而人口却始终在外流。

          易居智库研究总监?#26174;?#36827;将这一现象归为“典型的城市空心化导致的楼市疲软”。

          以苏文为代表的当地年轻人,大学毕业后纷纷选择去外地打拼,很少?#25954;?#30041;在家乡,在他们看来,这主要缘于煤炭?#35797;?#26543;竭开采受限后,鹤岗始终未发展?#28818;?#26032;支柱性产业,“经济发展不乐观,缺乏好的就业机会,一个月3000块钱是这里大多数上班族最普遍的工作写照”。

          苏文坦言,家族中最典型的现象便是如今留在老家的人越来越少,基本为老人和小孩,青壮年大多选择在外工作,前几年逢年过节?#24515;?#19968;聚,如今,随着他和堂?#20540;?#20204;各自在外地成家立业,即便过年也难得相见。

          和苏文家类?#39057;?#24403;地家庭不在少数,鹤岗市户籍人口连续16年呈负增长。

          根据《黑龙江省统计年鉴》,近年来,鹤岗市户籍人口一直呈下?#30331;?#21183;。自1997年的110.9万人开始,上升至2001年的111.26万人后便一?#32439;?#20302;,降至2017年的100.95万人,20年间减少9.95万人,是名副其实的“?#36134;?#22478;市”。

          此外,统计数据显示,2010年-2016年,全国小学生流失最?#29616;?#30340;城市中,鹤岗和邻近的?#38142;?#24182;列第3,降幅皆为44%,鹤岗小学生由2010年的5万人减少至2016年的2.79万人,近乎腰斩。

          在城区人口流失的情况下,鹤岗即使想要依靠城镇化促进楼市发展也显得十?#32622;?#33579;。截至2017年底,鹤岗城镇人口为83.3万人,城镇化率高达82.55%,这个比例已经超过很多发达国家,这也意味着,寄望于农村人口进城落户为鹤岗房价提供支撑作用已十分有限,因为当地楼市的受众基本是上述六个区的存量人口了,而这存量人口还呈现下滑趋势。

          事实上,人口流失问题并非仅困扰着鹤岗一地,放至黑龙江这个北方边境省份皆较为突出。

          《黑龙江社会发展报告(2017)》显示,黑龙江省人口外流存在年轻化趋势明显、高学历人口比例增加的特点,这可能导致全省整体人口素质和社会文明程度的退化,修?#38383;?#26412;非常巨大。

          煤城“光芒”不再

          在杨诚看来,鹤岗的人口外流离不开经?#29028;?#27668;候环境两方面因素的影响。

          经济方面,2018年黑龙江省各城市GDP排名中,鹤岗以GDP总量151.4亿元位列全省第12,与2017年持平,在黑龙江全省12个地级市中垫底,仅高于大兴安岭地区。

          与黑龙江省其他煤城发展相?#30130;?#29028;炭产业此前一直是鹤岗产?#21040;?#26500;的主体,近年来也遭遇着?#35797;?#26543;竭、产?#21040;?#26500;单一的困扰。

          苏文的?#30422;?#27492;前供职于龙煤集团鹤岗分公司,这是黑龙江四大煤?#31185;?#19994;之一,曾经是当地红极一时的好单位,如今已不可同日而语。

          4月8日,国家发展改革委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》首次提到了“?#36134;?#22411;城市”的说法。国家发改委指出,?#36134;?#22411;?#34892;?#22478;市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共?#35797;?#21521;城区集中。

          首都经?#28818;?#23398;教授吴康通过研究2007年-2016年十年数据发现,在660个建制市中,总计80个城市出现了不同程度的人口?#36134;酰?#21344;比12.1%。这些城市“?#36134;酢?#21508;有原因,既有?#35797;?#26543;竭所致,例如鹤岗,也有产?#24403;?#36801;导致的?#36134;酰?#20134;有偏远地区城市和大城市周边城市的?#36134;酢?/p>

          事实上,早在2011年,鹤岗便被国家确定为第三批25座?#35797;?#26543;竭型城市之一,GDP在2017年前的4年中有3年出现负增长。近年来,鹤岗加速培育石墨烯等替代性产业,

          除了经济问题,苏文坦言,气候环境也是很多当地人选择南下的原因。鹤岗市属于北温带大陆性季风气候,主要气候特征是冬季寒冷漫长,年平均气?#38470;?.8℃,极端最高温度为37.7℃,极端最低温度为-34.5℃,年无霜期平均值为147天。

          ?#26377;?#29983;活在这种极端的气候里,苏文极度渴望南方,高考填志愿?#20445;?#20182;一心奔向?#21215;?#22914;春的广东,毕业后选择留在南海之滨的湛江工作。在与湛江隔着琼州海峡的海南,苏文的东北老乡不少都在此置业,他们过着候鸟般的生活。在苏文的印象中,2000年出头?#20445;?#32769;家的煤矿效益正好,一月工资达六七千元是常有的事儿,早些年攒下的积蓄支撑了身边不少人在海?#29616;?#19994;。

          四线城市鹤岗楼市的现状引发了很多忧虑,这是否预示了三四线楼市的最终走向?

          中原地产首席分析师张大伟认为,个别三四线城市房价下跌并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。他表示,现阶段,三四线楼市还在高位运行,但分化的情况已经出现,“?#34892;?#21306;域市场的确熄火了”。

          ?#26174;?#36827;?#28304;?#25345;相同看法,其认为,鹤岗的楼市代表了东北很多地级市的现状,受人口外流和经济因素影响,房地产市场基本处于颓废?#21050;?#20294;?#26174;?#36827;指出,鹤岗和全国其他三四线城市可比性不强,毕竟经济发展情况不一样。

          类似?#36134;?#22411;城市的未来发展,在?#26174;?#36827;看来,后续城市定位必然应该是紧凑型,关键要对市区各类?#35797;?#36827;行整合,防范城市规模过大,做好既有存量住房的改造,积极导入新的产业,以产?#20498;?#20154;导入来培育人气,同时加大棚改力度,必要时需要研究人口回流、高铁开通等城市发?#25346;?#32032;,以便可以形成更有利的购房条件。

          对于部分唱空情绪,?#26174;?#36827;表示,东北这两年也有一些城市开始崛起了,类似黑龙江佳木斯、黑龙江牡丹江、辽宁丹东等,此类城市过去楼市表现很一般,但基础设施改善后有较明显进步,因此不用太悲观。

          (责任编辑?#21644;?#27835;强 HF013)
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